为了规范我市物业管理招标投标活动，促进物业管理市场公平竞争，维护物业管理市场的正常秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》《江苏省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，我局拟定了《连云港市物业管理招标投标管理办法》（征求意见稿）面向社会征求意见。欢迎社会各界于10月14日前通过信函、电子邮件等方式提出您的意见和建议。　　　　　　

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连云港市物业管理招标投标管理办法？

（征求意见稿）

第一章 总则？

第一条为了规范我市物业管理招标投标活动，促进物业管理市场公平竞争，维护物业管理市场的正常秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》《江苏省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内，住宅建设单位选聘前期物业服务企业以及业主大会、物业管理委员会和其他物业所有权人决定采用招标投标方式选聘物业服务企业提供物业管理服务的，适用本办法。

第三条物业管理招标投标，是指建设单位、经业主大会授权的业主委员会、物业管理委员会以及物业所有权人等通过招投标方式，将物业区域内的房屋、公共设施设备以及场地的维修、养护，秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务或管理项目一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。

第四条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第五条 连云港市住房和城乡建设局是本市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理招标投标活动的监管工作。

各县（区）物业管理行政主管部门，负责辖区内物业管理招标投标活动的指导、日常监管及备案工作。

街道办事处负责辖区内业主大会或物业管理委员会通过招标投标选聘物业服务企业的具体指导及监管工作。

第六条 市物业管理行政主管部门建立统一的物业项目招投标评标专家库及网上物业项目招投标信息发布平台。

第七条 同一物业管理区域内住宅（含非住宅）建筑面积5万平方米以上（含5万平方米）或非住宅建筑面积2万平方米以上（含2万平方米）的物业项目，建设单位应依法采用招投标方式选聘前期物业服务企业。同一物业管理区域内住宅（含非住宅）建筑面积低于5万平方米或非住宅项目建筑面积低于2万平方米的物业项目，建设单位可自行选择采用招投标方式或邀请方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于3个，或者住宅建筑面积（含非住宅）低于3万平方米、非住宅建筑面积低于1万平方米的物业项目，经物业项目所在地县（区）物业管理行政主管部门书面批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。

第二章 招标？

第八条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

公开招标由招标人在市统一的网上物业项目招投标平台发布招标公告，可同时在市级以上公共媒体发布招标公告。

邀请招标由招标人发出招标邀请书，邀请3家（含3家）以上有能力承担物业项目管理任务的单位参加投标。

第九条招标人应按物业管理区域备案面积一次性招标。不得将依法进行招标的一个物业管理区域的物业管理项目化整为零或以其他方式规避招标投标。

第十条 招标人一般应委托物业管理招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应从全市统一的机构名录库中选定。

招标人具备组织实施招投标活动能力的，应在招标前将招标方案报项目所在地县（区）物业行政主管部门和街道办事处审核同意后才能组织实施。

第十一条 物业管理招标代理机构应具备相应的招标代理业务能力以及良好的诚信经营记录，应当遵守本办法规定在招标人委托的范围内办理招标事宜，不得组织串标、围标，不得同时为一个项目承担招标和投标业务。

代理机构在招标人委托范围内，一般承担下列招标事宜：

（一）拟定招标公告（投标邀请书）；

（二）编制招标文件；

（三）组织投标人报名、审查投标人资格；

（四）通知、发放入围通知书（实行资格预审的）；

（五）组织投标人踏勘现场；

（六）组织开标、评标；

（七）招标人委托的其他事项。

第十二条招标人或其委托代理机构应当根据（前期）物业管理项目的特点和需要，在招标前编制完成招标文件。

招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人（授权委托人)基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标活动方案，包括投标文件送达地点和截止时间、开标时间及地点、投标保证金交纳方式、招标代理机构名称及联系人等；

（三）招标项目基本情况，包括项目名称、坐落、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、电梯等相关设施设备的技术参数及数量、绿化情况、物业相关设施的经营与管理情况、物业管理用房和社区用房配置、小区文化娱乐设施、规划总平面图、项目建设与竣工交付日期等；

（四）物业管理服务内容、标准、收费价格及方式（包干制或酬金制）、招标人对前期物业管理开办费的使用要求等；

（五）物业服务合同及签订说明；

（六）对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资格（企业情况）、投标文件的编制依据、格式、数量、密封要求、投标书归属等，有资格预审的还应提交预审标准及方案；

（七）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十三条 招标公告或邀请招标书应当载明以下主要内容：

（一）招标人（授权委托人）名称、联系地址及联系方式；

（二）招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标人资格要求、报名方式以及获取招标文件的方法和相关费用等；

（四）提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点；

（五）招标人要求的其他事项。

采取邀请招标方式的，还应按意向邀请单位名单向不少于3个物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十四条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书5个工作日前到项目所在地县（区）物业行政主管部门办理物业项目招标预约事宜，同时提交以下材料：

（一）建设单位选聘前期物业服务企业，应持以下材料：

1.《（前期）物业管理项目招标预约表》（从网上下载填写）；

2.开发企业营业执照复印件；

3.建设工程规划许可证及经规划部门批准的修建性详细规划图或规划总平面图（或竣工验收备案材料）原件及复印件；

4.项目的立项批文、土地受让合同、物业管理区域划分备案证明、地名委命名公告(复印件)；

5.招标代理机构授权委托书或代理协议；

6.招标公告、招标文件；

7.物业管理协会出具的已缴纳前期物业管理开办费证明；

8.法律法规和规章规定的其他材料。

（二）业主大会（业主委员会）或物业管理委员会公开选聘物业服务企业，应持以下材料：

1.《物业管理项目招标预约表》（从招投标网上下载）；

2.业主大会或物业管理委员会决议；

3.招标代理机构授权委托书或代理协议；

4.招标公告或投标邀请书；

5.招标文件；

6.法律、法规或规章规定的其他材料。

县（区）物业行政主管部门受理后，对资料齐全的应在3个工作日内出具《连云港市物业项目（名称）招标联系单》。

第十五条采取公开招标方式的，招标人应凭《连云港市物业项目（名称）招标联系单》原件到全市统一的物业项目网上招投标公示平台发布招标公告或向受邀物业服务企业发出投标邀请等相关信息，公告期不少于5个工作日。

采取邀请招标方式的，还应提交意向邀请单位名单。

第十六条招标人应当确定提交投标文件起止时间，给予投标人充分的编制投标文件时间。

公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十七条招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在提交投标文件截止时间至少15日前以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人，不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在提交投标文件截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出书面答复，作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第十八条 招标人根据招标文件规定对投标人实行资格预审的，应在招标公告中载明资格预审的条件、办法。预审条件设定时不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人或对投标人实行歧视待遇，也不得限制投标人之间的正当竞争。资格预审时间不少于5个工作日。

预审合格的，招标人应当向投标人发出入围通知书、招标文件，预审不合格的应当告知资格预审结果并说明理由。

资格预审合格的投标申请人超过5家（不包含5家）时，招标人可采取招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中优选5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。

第十九条 招标人可以组织投标申请人踏勘物业项目现场。投标申请人如有疑问，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当予以书面答复。

第二十条 招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

招标人不得挪用投标保证金。

第二十一条 业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应形成决议，明确招标文件的相关主要事项。街道办事处应对业主大会决议进行盖章确认。

业主委员会组织选聘物业服务企业，应持有业主大会通过决议的授权委托书和选聘方案。

其他物业所有权人或单一业主通过招标投标方式选聘物业服务企业，参照业主大会选聘方式组织实施。

第三章 投标？

第二十二条 投标人应当进入连云港市智慧物业监管系统接受信用评价，未进入本市物业监管系统的物业企业不得参加物业管理项目招投标。

同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业服务项目的招投标活动。以总公司名义投标的，其物业服务行为可由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。

第二十三条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包含以下内容：

（一）开标一览表（投标人签字、加盖公章并单独封存）；

（二）投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺、授权委托书等；

（三）技术部分，包括物业服务的内容和标准、管理方案和措施、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、企业的内部管理制度等；

（四）商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价、收费形式及项目财务收支测算；

（五）信誉部分，以招标公告截止日为计分时点，以连云港市智慧物业网在该时点公示的物业企业及项目负责人信用分值（乘以30%后计入）进行折算，具体折算方式是：以本项目投标人中企业信用分值加上委派的项目负责人信用分值（只计30%）的最高分值除以100得出一固定系数，再以各投标人两项信用分值除以该系数，再乘以信誉分在综合评标中的权重30%即得到该投标人的信誉分值，各分值计算时只保留到小数点后两位数。

（六）招标文件要求提供的其他资料。

第二十四条投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件或文件未密封的，为无效投标文件，招标人应拒收并当场进行记录留档备查。 投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。

第二十五条 投标人在招标公告要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，同时应当按照本办法相关规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或修改内容无效。

第二十六条 投标人不得弄虚作假、骗取中标；投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他人投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益，不得以明显低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标。

禁止投标人以向招标人或者评标小组成员行贿的手段谋取中标。

第二十七条投标人享有下列权利：

（一）有权按照招标文件的要求自主投标；

（二）根据自己的经营情况参与投标竞争或放弃参与竞争；

（三）根据自己的经营情况和履约能力确定自己的投标报价。

投标人应当履行下列义务：

（一）执行法律、法规、规章和政策；

（二）接受各级物业管理行政主管部门的管理和监督；

（三）履行依法约定的其他义务。

第四章开标、评标和中标

第二十八条招标人应当按照招标公告规定的时间、地点开标。

开标由招标人（或委托代理机构）主持，并应邀请所有投标人参加，招标人可以邀请公证机构进行现场公证。

开标、评标和中标活动，应在项目所在地县（区）物业管理行政主管部门的现场监督下进行，开标过程应当有文字和影像等记录，存档备查期不少于3年。

第二十九条开标应当按照下列规定进行：

开标时，由投标人或者其推选的代表检查所有投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封《开标一览表》，宣布投标人名称、服务项目及标准、拟定的公共服务收费标准等主要内容。

投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当场作出答复并做好记录。

第三十条评标由招标人依法组建的评标小组负责。评标小组由招标人代表1人，项目所在地街道指派代表1人及从物业项目评标专家库中抽签选定的5名专家共7人组成。

与投标人有利害关系的人不得担任相关项目的评标专家，已经担任的应当更换或自觉申请回避，投标人认为评委成员有需要回避的，应当在开标现场提出申请并说明理由，由评标小组决定是否回避。

评标专家应在开标前不超过五个小时内由招标人（或其委托代理机构）在县（区）物业主管部门人员现场监督下从市统一物业项目评标专家库中随机抽选产生。对选定的评标专家名单在开标前应当严格保密。

在前期物业招标活动中，招标人（或其委托代理机构）未通过招投标平台从市统一专家库内抽取评标专家的，评标无效。

第三十一条评标小组应依照评标标准和评标方法，按照投标文件评分、现场答辩、企业信誉分值折算并公布等程序进行综合评标，出具书面评标报告并对评审结果签字确认。

招标人或其委托的代理机构应当采取必要措施，保证投标文件评分在严格保密的情况下进行，保证现场答辩活动在正常秩序情况下进行。

答辩应采取一问一答的方式进行，答辩人应为拟派驻投标项目的项目经理。答辩题目共5题，由评标小组现场商议拟定2题，另从市物业行政主管部门公开的答辩题库中抽选3题。

任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。

第三十二条评标专家可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或说明。投标人法定代表人或委托代理人应现场予以澄清或说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

开标后提出的任何修正声明或者附加条件，一律不得作为评标的依据。

第三十三条评标小组成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见签名并承担个人责任。

评标小组成员必须按规定的评标规则打分，独立进行，有下列情况之一的，应作为废标处理：

1.投标文件中没有投标单位法定代表人（或委托代理人）的签字或未加盖投标单位公章，或没有法定代表人签章授权委托书的；

2.投标文件未能对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应的；

3.投标文件附有招标人不能接受的条件的；

4.投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本竞标的；

5.投标人未按时参加开标的；

6.投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为的；

7.招标文件和法律法规所规定的其他情况。

评标小组评定为废标的，应对废标原因作出书面说明并经评标小组成员签字后存档备查。在评标小组确认废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，应重新组织公开招标。

第三十四条评标一般采取综合计分的方法。对参加投标单位的标书技术部分、商务部分、信誉部分、现场答辩等逐项进行评分。

计分时，按各大项中的分项去掉一个最高分和一个最低分后取平均值，得出分项分值；分项分值之和为大项总得分；大项总分乘以相应的权重后加和，计算出投票人综合得分。

标书技术、商务、答辩、信誉等四项的权重之和为100%。标书技术部分权重为40%，商务部分（含价格部分）权重为10%，信誉部分权重为30%，答辩部分权重为20%。

第三十五条评标小组完成评标后，应对所有投标人作出排序，由评标小组代表或委托代理机构当场宣读各投标人综合得分，并向招标人推荐不超过3名有排名顺序的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排名顺序确定中标人。确定中标的候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他候选人为中标人。

在评标小组综合评分相同的情况下，招标人可优先确定信用分值高的物业服务企业为中标人，也可委托评标小组全体成员采取少数服务多数方式无记名投票决定中标人。

评标小组推荐排名第一的中标候选人放弃中标的，应当向评标小组提交盖有单位公章及法定代表人签名的声明书及书面说明并报项目所在地县（区）主管部门存档。

第三十六条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第三十七条中标人确定后，招标人应当将中标结果在全市统一的物业项目招投标平台网上公示，公示期不少于3个工作日。公示期满无异议或异议无效的，招标人应在3个工作日向中标单位发《中标通知书》并向未中标投标人返还投标保证金，在与中标人签订物业服务合同后3日内向中标人返还投标保证金。

投标人或其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在中标结果网上公示期间向招标人提出书面异议，逾期提出的无效。招标人应当在收到异议之日起3个工作日内作出答复，未作出答复前，中标通知书应暂缓发出。

《中标通知书》对招标人和投标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标项目的应当依法承担法律责任。

第三十八条《中标通知书》发出后30日内，招标人和中标人应依据招标文件、投标书及有关规定，正式签订（前期）物业服务合同。（前期）物业服务合同应使用市物业行政主管部门要求的《（前期）物业服务合同（示范文本）》，中标人的投标文件应作为物业服务合同的附件，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法承担法律责任。

招标人应当自（前期）物业服务合同正式签订之日起30日内到物业项目所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。备案应提交评标报告、中标通知书、中标的投标文件正本及物业服务合同副本。

县（区）物业管理行政主管部门同时应将中标通知书抄送至物业项目所在地街道办事处。

第三十九条中标人应当按照合同约定履行义务。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目拆分后向他人转让。

中标人按照合同约定或者经招标人同意可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的履约能力，并不得再次分包。

中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。

第四十条业主大会成立前，前期物业服务合同依法终止或解除的，建设单位应制定新的选聘方案并按照方案通过招投标平台重新选聘物业服务企业。

新的选聘方案实施前应报经项目所在地县（区）物业行政主管部门同意后在小区内显著位置公示不少于15日。公示期间小区专有部分占建筑物总数过半数的业主且占总人数过半数的业主书面提出异议的，该选聘方案应重新制定。

第五章 附则？

第四十一条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者向县（区）物业行政主管部门投诉。投诉人捏造事实、伪造材料进行投诉给他人造成损失，依法承担赔偿责任。

招标人、招标代理机构、投标人、评标人、中标人违反本规定的，由有关部门依照国家有关法律、法规进行处罚。

物业项目招标代理机构在招标活动中经县（区）物业管理行政主管部门核查，确认其存在违规行为的，可上报市级物业管理行政主管部门批准后在全市通报批评，一年之内全市各县（区）物业主管部门不得受理其承办的物业项目招标事宜。

第四十二条招标人和投标人在招标活动或履行物业管理合同过程中发生纠纷，应当协商解决，或由市、县（区）物业管理行政主管部门协调；当事人达成仲裁协议的，应当依法向仲裁委员会申请仲裁；未达成协议的可直接向人民法院起诉。

第四十三条 市物业管理行政主管部门应建立全市物业管理招标投标信用管理制度，依法公告对招标人、投标人、招标代理机构及评标专家等当事人违法违规行为的行政处理决定。评标专家有违规行为或者不称职行为的，可取消评标专家资格。评标专家库每三年重新选聘一次。

第四十四条本办法由连云港市住房和城乡建设局负责解释。

第四十五条 本办法自2020年8月1日起施行，《连云港市物业管理招投标暂行规定》（连房〔2005〕130号）同时废止。