关于印发《连云港市物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

各县区（功能板块）住建局，各有关单位：

为进一步规范全市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我局制定了《连云港市物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：连云港市物业管理招标投标管理暂行办法

连云港市住房和城乡建设局

2024年12月30日　　

附件

连云港市物业管理招标投标管理暂行办法

第一章总 则

第一条 为维护物业管理市场秩序，促进物业管理市场公平竞争，规范我市物业管理招标投标活动，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《江苏省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条 物业管理招标投标，是指建设单位、业主委员会、物业管理委员会、物业所有权人通过招标投标方式，将物业管理区域内物业服务一次性发包，由物业服务企业通过竞标承接物业管理的活动。

第三条物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第四条市住房和城乡建设局为本市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理招标投标活动的监管工作。

各县（区）物业管理行政主管部门，负责辖区内物业管理招标投标活动的指导、日常监管及备案工作。

第五条 市物业管理行政主管部门建立全市统一的物业管理招投标平台及招投标评标专家库。

第二章 招 标

第六条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

公开招标由招标人在招投标平台发布招标公告。邀请招标由招标人发出招标邀请书，邀请3家以上（含3家）有能力承担物业项目管理任务的单位参加投标。

第七条 同一物业管理区域内（含住宅、非住宅）建筑面积5万平方米以上（含5万平方米）或非住宅建筑面积2万平方米以上（含2万平方米）的物业项目，建设单位应当采用公开招投标方式选聘前期物业服务企业。同一物业管理区域内（含住宅、非住宅）建筑面积低于5万平方米且非住宅项目建筑面积低于2万平方米的物业项目，建设单位可自行选择采用公开或邀请方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于3个，经二次公告后仍少于3个，或者建筑面积（含住宅、非住宅）低于3万平方米且非住宅建筑面积低于1万平方米的物业项目，经物业项目所在地县（区）物业管理行政主管部门书面批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。

第八条 招标人应当将经备案的物业管理区域一次性招标。不得将应进行招标的一个物业管理区域的物业管理项目化整为零或以其他方式规避招标。

第九条 招标人一般应当委托物业管理招标代理机构办理招标事宜，在我市从事物业招标代理的机构需将基本信息录入“连云港市物业监管系统”。

第十条物业管理招标代理机构应具备相应的招标代理业务能力以及良好的诚信经营记录，应当遵守本办法规定，在招标人委托的范围内办理招标事宜，不得组织串标、围标，不得在其代理的项目中为投标人制作标书或办理其他投标服务事项。

代理机构在招标人委托范围内，一般承担下列招标事宜：

（一）拟定招标公告（投标邀请书）；

（二）编制招标文件；

（三）组织投标人报名、审查投标人资格；

（四）通知、发放入围通知书（实行资格预审的）；

（五）组织投标人踏勘现场；

（六）组织开标、评标；

（七）编制评标报告；

（八）招标人委托的其他事项。

第十一条 招标人或其委托的代理机构应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前编制完成招标文件。

招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人（授权委托人)基本情况。包括名称、地址、

联系方式等；

（二）招标活动方案。包括投标文件送达地点和截止时间、开标时间及地点、招标人或招标代理机构名称及联系人等；

（三）招标项目基本情况。包括项目名称、坐落、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、电梯等相关设施设备的技术参数及数量、绿化情况、物业相关设施的经营与管理情况、物业服务用房和社区用房配置、小区文化娱乐设施、规划总平面图、项目建设与竣工交付日期、规划车位的权属、是否使用梯控门禁系统等；

（四）物业管理服务内容、标准、收费价格及方式、公共收益的分配比例和管理要求等；

（五）物业服务合同及签订说明；

（六）资格审查标准及方案；

（七）对投标人及投标文件的要求。包括投标人的资格（企业情况）、投标文件的编制依据、格式、数量、密封要求、投标书归属等；

（八）对投标人指派的项目负责人目前正在管理的物业项目数量和规模的限制要求；

（九）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十二条 招标公告或投标邀请书应当载明以下内容：

（一）招标人（授权委托人）名称、联系地址及联系方式；

（二）招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标人报名方式、资格审查方式和要求、获取招标文件的方式等；

（四）招标人要求的其他事项。

采取邀请招标方式的，应向不少于3家物业服务企业发出投标邀请书。

第十三条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书前到项目所在地县（区）物业管理行政主管部门办理物业项目招标预约事宜，同时提交以下材料：

（一）建设单位选聘前期物业服务企业的，应持以下材料：

1.《前期物业管理项目招标登记表》（可从市住建部门网站下载）；

2.开发企业营业执照；

3.项目的立项批文、建设工程规划许可证、规划总平面图、物业管理区域划分备案证明、规划车位的归属及证明材料；

4.招标代理机构授权委托书和代理协议；

5.招标公告（或投标邀请书）、招标文件；

6.招标文件中明确前期物业管理开办费标准和支付方式并提供资金已落实的证明；

7.法律法规和规章规定的其他材料。

（二）业主委员会、物业管理委员会招投标选聘物业服务企业的，应持以下材料：

1.《物业管理项目招标登记表》（可从市住建部门网站下载）；

2.业主大会、业主委员会（物业管理委员会）备案证明；

3.业主大会关于选聘物业服务企业的决议。业主委员会（物业管理委员会）作为招标人的，提供业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）作为招标人代表的决议；

4.招标代理机构授权委托书或代理协议；

5.招标公告（或投标邀请书）、招标文件；

6.法律、法规或规章规定的其他材料。

招标人应当在发布招标公告10日前，到所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。县（区）物业管理行政主管部门受理后，对资料齐全的应在3个工作日内出具《连云港市物业管理项目（名称）招标联系单》。

第十四条采取公开招标方式的，招标人应凭《连云港市物业管理项目（名称）招标联系单》到市住建部门网站发布招标公告，接受投标报名时间不得少于5个工作日。

采取邀请招标方式的，还应提交由招标人书面确认的意向邀请单位名单。

第十五条招标人应当确定领取招标文件起止时间和提交投标文件起止时间，给予投标人充分的编制投标文件时间。

公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十六条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在提交投标文件截止时间至少15日前以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人。不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件如有疑问，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当予以书面答复。如有异议的，应当在提交投标文件截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出书面答复，作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第十七条招标人应当在招标申请时确定投标人资格审查方式。鼓励招标人应用物业企业信用评价结果，可设定“连云港市物业监管系统”中公布的物业企业信用评价某一分值以上作为资格条件，也可以自主选择其它有效的信用评价结果，但符合条件的投标人不得少于5家。物业企业信用分值以资格审查当天“连云港市物业监管系统”中公布的物业企业信用分值为准。物业服务企业的加分和减分自产生之日起记分（以文件或证书记载日期为准），《连云港市物业企业信用评价评分标准》（连建物监〔2023〕36号）（以下简称“评价标准”）对有效期有规定的，按“评价标准”的规定执行，“评价标准”对有效期没有规定的，按以下标准执行：

1.文件或证书标明有效期的，无论“评价标准”是否规定，均按文件或证书有效期；

2.荣誉称号类、落实重点工作类有效期三年；

3.基本信息类、社会公益类、媒体宣传报道类、采用新技术新方法类、履行物业服务合同类、信访投诉新闻监督类、行业监管类有效期一年；

4.存在违法违规行为的，经信用修复后取消不良行为扣分，未通过信用修复的，有效期三年；

5.外地来连企业信用加分项可自行选择一个省和所属市的奖励等信用信息（一般为主要工作地）；所有企业信用扣分项不分城市（含本地企业）。

第十八条 招标人根据招标文件规定对投标人实行资格预审的，应在招标公告中载明资格预审的条件、办法以及资格预审合格的投标申请人过多时筛选投标人的方式。预审条件设定不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人或对投标人实行歧视对待，也不得限制投标人之间的正当竞争。资格预审时间不少于5日。

对预审合格的投标申请人，招标人应当向投标人发出资格预审合格通知书、招标文件，对预审不合格的投标申请人应当书面告知资格预审结果并说明理由。

当资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人按照招标公告中载明的方式从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。

招标人采用资格后审方式对投标人进行资格审查的，应当在开标后由评标委员会按照招标文件规定的标准和方法对投标人的资格进行审查。

第十九条招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目年物业费估算价的2%，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

招标人不得挪用投标保证金。

第二十条业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当对招标方式、选聘方案形成决议，选聘方案内容应当包括但不限于物业费计费方式、服务内容和标准、投标人资格条件等相关事项。

业主委员会（物业管理委员会）组织选聘物业服务企业的，应当持有业主大会决议授权的委托书和选聘方案，并经属地街道办事处（乡镇人民政府）或受委托的社区居（村）民委员会盖章确认后方可实施。

第三章 投 标

第二十一条投标人应当在“连云港市物业监管系统”中及时填报相关信息。

投标人应当是独立法人公司，其中标项目的物业服务可由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。

同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业服务项目的招投标活动。

第二十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件一般包含以下内容：

（一）开标一览表（投标人签字、加盖公章并单独封存）；

（二）投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺、授权委托书等；

（三）技术部分，包括物业服务的内容和标准、管理方案和措施、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、企业的内部管理制度等；

（四）商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价、收费形式及项目财务收支测算；

（五）信用部分，按招标文件评分办法提供；

（六）招标文件要求提供的其他资料。

第二十三条投标人应当在提交投标文件截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人应当如实记载投标文件的送达时间和密封情况，向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件或文件未密封的，为无效投标文件，招标人应拒收。投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。

第二十四条投标人在招标公告要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并按照本办法相关规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或修改内容无效。

第二十五条投标人不得弄虚作假、骗取中标；投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，不得以明显低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标。

第二十六条投标人享有下列权利：

（一）按照招标文件的要求自主投标；

（二）根据自己的经营情况参与投标竞争或放弃参与竞争；

（三）根据自己的经营情况和履约能力确定自己的投标报价。

投标人应当履行下列义务：

（一）执行法律、法规、规章和政策；

（二）接受各级物业管理行政主管部门的监督管理；

（三）履行约定的其他义务。

第四章 开标、评标和中标

第二十七条招标人应当按照招标公告规定的时间、地点开标。

开标由招标人或委托代理机构主持，邀请所有投标人参加，招标人可根据需要邀请公证机构进行现场公证。

开标、评标活动，应在项目所在地县（区）物业管理行政主管部门的现场监督下进行，代理机构应将开标过程中相关资料存档备查。

第二十八条开标应当按照下列规定进行：

开标时，由投标人或者其推选的代表检查所有投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封《开标一览表》，宣布投标人名称、投标文件密封情况、投标总价、投标文件完备性等内容。

投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当场作出答复并做好记录。

第二十九条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表1人，项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）指派代表1人及从物业项目评标专家库中抽取5名专家共7人组成。

从物业项目评标专家库中抽取的5名专家通过连云港市物业监管系统在开标前随机抽取产生(上午开标的项目，抽取专家时间不超过开标前18小时，下午开标的项目，抽取专家时间不超过开标前6小时)。任何单位和个人不得以明示、暗示等方式指定或者变相指定参加评标委员会的专家成员。

与投标人有利害关系的人不得担任相关项目的评标专家，已经担任的应当更换或自觉申请回避。对评标委员会成员有异议的，可向项目所在地县（区）物业管理行政主管部门投诉。

第三十条评标委员会应依照招标文件载明的评标标准和评标方法进行综合评标，出具书面评标报告并对评审结果签字确认。

招标人或其委托的代理机构应当采取必要措施，保障投标文件评分在严格保密的情况下进行。

任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。

第三十一条评标委员会成员可以要求投标人对投标文件中表述不明确的内容作必要的澄清或说明。投标人的法定代表人或委托代理人应现场予以澄清或说明并签字，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

开标后提出的任何修正声明或者附加条件，一律不得作为评标的依据。

第三十二条评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见签名并承担个人责任。

第三十三条评标委员会成员必须按规定的评标规则独立进行打分，有下列情况之一的，应作为废标处理：

1.投标函中没有投标单位法定代表人（或委托代理人）的签字或未加盖投标单位公章，或委托代理人没有授权委托书；

2.投标文件没有对招标文件实质性要求和条件作出响应；

3.投标文件附有招标人不能接受的条件；

4.投标报价明显低于连云港市物业管理服务成本；

5.投标文件逾期送达或送达时未按规定密封；

6.投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为；

7.法律法规规定的其他情况。

评标委员会评定为废标的，应对废标原因作出书面说明并经评标委员会成员签字后存档备查。在评标委员会确认废标后，因有效投标人不足3个使得投标明显缺乏竞争的，应重新组织招标。

第三十四条 评标一般采取综合计分的方法。对投标单位的标书技术部分、商务部分（含价格，下同）、信用部分（含企业信用和指派的项目负责人信用，下同）等3项分别进行评分。

技术部分、商务部分、信用部分的权重之和为100%。技术部分、商务部分、信用部分3项每项权重一般设定为40%以下。

具体评分方法、评分权重，招标人应在招标文件中载明。

第三十五条 评标委员会完成评标后，应对所有投标人作出排序，由评标委员会代表或委托代理机构当场宣读各投标人综合得分，并向招标人推荐不超过3名有排名顺序的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排名顺序确定中标人。确定中标的候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他候选人为中标人。

在评标委员会综合评分相同的情况下，招标人可优先确定信用部分得分高的物业服务企业为中标人，也可委托评标委员会全体成员采取无记名投票方式决定中标人。

中标候选人放弃中标的，应当向招标人提交盖有单位公章及法定代表人签名的声明书及书面说明，并报项目所在地县（区）物业管理行政主管部门存档。

第三十六条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判与沟通。

第三十七条中标人确定后，招标人应当将中标结果在招投标平台上公示，公示期不少于3个工作日。公示期满无异议或异议无效的，招标人应在3个工作日内向中标人发送《中标通知书》并向未中标投标人返还投标保证金。在与中标人签订物业服务合同后3日内向中标人返还投标保证金。

投标人或其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在中标结果网上公示期间向招标人提出书面异议，逾期提出的无效。招标人应当在收到异议之日起3个工作日内作出书面答复，未作出答复前，中标通知书应暂缓发出。

《中标通知书》对招标人和投标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标项目的应当依法承担法律责任。

第三十八条《中标通知书》发出后30日内，招标人和中标人应依据招标文件、投标书及有关规定，签订书面物业服务合同，并将招标文件、中标人的投标文件作为物业服务合同的附件。合同的标的、物业费收费标准、服务质量、履行期限、公共收益的分配比例和管理要求、规划车位的权属、是否使用梯控门禁系统等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法承担法律责任。中标人无正当理由不与招标人签订合同的，招标人应书面通知中标人逾期（一般为中标人收到通知30日内）不签订合同，将重新组织招标。中标人收到以上通知后30"color: black;">日内仍不与招标人签订合同的，招标人向县（区）物业管理行政主管部门报备后可重新组织招标。

招标人应当自发出中标通知书之日起30日内到物业项目所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。备案应提交评标报告、中标通知书、中标的投标文件正本及物业服务合同副本、公共收益共管帐户帐号。

投标文件中指派的项目负责人为中标项目的物业管理现场负责人。投标文件中指派的项目负责人中标后两年内不得再参加其他项目投标。

中标人应将中标通知书、物业服务合同副本、公共收益共管帐户帐号报送至物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

第三十九条中标人应当按照合同约定履行义务。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目拆分后向他人转让。

中标人按照合同约定或者经招标人同意可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的履约能力，并不得再次分包。

中标人应当就分包项目向招标人负责，分包人就分包项目向中标人负责，中标人与分包人对分包项目承担连带责任。

第五章 附 则

第四十条 前期物业服务合同约定了期限，在业主大会选聘新的物业服务企业前到期的，招标人和中标人可以自行续约。业主大会成立前，前期物业服务合同无法继续履行的，建设单位应制定新的选聘方案，并持前期物业服务合同无法继续履行的原因及证明材料、新的选聘方案向县（区）物业管理行政主管部门申请重新选聘物业服务企业，经审核通过后按照方案及本办法规定重新选聘物业服务企业。

第四十一条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法规定的，有权向招标人提出异议，或者向县（区）物业管理行政主管部门投诉。

物业项目招标代理机构在招标活动中存在违反本办法规定行为，经县（区）物业管理行政主管部门核查确认的，相关招标代理机构一年内不得承办物业项目招标事项。

第四十二条 评标专家有严重违规或不称职行为的，经县（区）物业管理行政主管部门核实后，报市物业管理行政主管部门批准后，取消评标专家资格。

第四十三条市物业管理协会可依据本办法制定关于物业管理招投标的行业自律管理措施以及招标文件、招标公告等示范文本。

第四十四条本办法由连云港市住房和城乡建设局负责解释。

第四十五条本办法自2025年1月1日起施行，在本市范围内适用，有效期至2026年12月31日。《连云港市物业管理评标规则》（连房〔2009〕92号）同时废止。