连住房规发〔2016〕1号

为贯彻落实《连云港市市区商品房预售资金监管办法》（连政规发〔2014〕5号）（以下简称《办法》），加强和规范商品房预售资金监管，维护购房人合法权益，结合工作实际，制定本实施细则。

一、监管范围

（一）本市市区申请商品房预售的项目（不包括保障性住房项目），其预售资金一律纳入政府监管。商品房预售资金（以下简称预售资金）包括购房人首付款、商业贷款、住房公积金贷款、分期付款。商品房预售资金监管包括商品房预售资金及房地产开发企业利用在建工程抵押贷款和其它方式利用项目资源融得的资金等。

（二）房地产开发企业预售的商品房用于政府及各类企业作为征收安置房用途的，其预售资金纳入监管。

二、监管部门职责

（三）市住房保障和房产管理部门委托连云港市房地产交易管理服务有限公司（以下简称“监管机构”）具体负责市区商品房预售资金监管工作。监管机构承担以下职责：

1.对已签订商品房预售资金监管协议的项目，监管机构应及时向社会公布开发企业在商业银行开设的监管账户的开户银行及监管账号。

2.制定现场查勘制度，严格监管项目的查勘资料管理，妥善保存查勘记录和项目施工进度影像资料。

3.定期对开发企业预售资金缴存、使用情况进行检查，发现问题，根据实际情况及时采取限制用款、约谈、责令整改、限制销售等措施。

4.有下列情况之一的，监管机构不予拨付监管资金：

（1）超出用款额度的；

（2）房地产开发企业未足额将商品房预售资金存入监管账户的；

（3）房地产开发企业有违法违规行为未完成整改的。

5.不断完善监管手段，对预售资金监管系统及时维护升级。

（四）中国人民银行连云港市中心支行负责指导商业银行开设商品房预售资金专用账户。

（五）中国银行业监督管理委员会连云港监管分局负责监督商业银行配合开展商品房预售资金监管工作。

三、房地产开发企业职责

（六）房地产开发企业在商品房预售项目售楼处公示栏内公示《商品房预售许可证》、预售项目监管账户的开户银行及监管账号，要求购房人凭网签合同中的《商品房预售资金交款通知单》将购房款（首付款、分期付款）直接存入开发企业开设的监管账户。房地产开发企业不得用企业一般账户收取购房款。开发企业及时将已放款项对应的《交款通知单》送到监管银行划转资金。

（七）房地产开发企业申请使用预售资金须提供真实有效的合同，不得提供虚假材料套取预售资金，否则应承担相应的法律责任。

（八）房地产开发企业办理在建工程抵押融资，必须与监管机构、商业银行（含其它融资机构）签订三方协议，明确融资资金用于工程项目建设。

（九）房地产开发企业每月向监管机构提交银行对账单以供核对。

四、商业银行职责

（十）商业银行与监管机构签订《市区商品房预售资金监管合作协议》,配合监管机构对预售资金的缴存和使用进行管理。

（十一）商业银行对网络监管系统及时进行升级，满足监管系统账户资金按时归集的要求，向监管机构实时传输预售资金缴存、支付、按揭贷款发放数据信息，实现实时对接。

（十二）商业银行应将按揭贷款在放款当日，全额、直接存入开发企业开设的监管账户或监管机构开设的按揭贷款备用账户，并及时将预售资金归集到监管机构开设的监管账户。

（十三）商业银行办理在建工程抵押贷款，须与监管机构、房地产开发企业签订三方协议，经监管机构审核同意后，所贷资金按照项目合同用于项目建设。

（十四）商业银行应按监管机构出具的《商品房预售资金核准通知书》内容划转预售资金。未经监管机构同意，不得支付监管账户资金，违反规定须承担相应法律责任。

（十五）商业银行每个工作日上午10时前发送对账信息。如发现账务收支不平或有不明款项入账的，及时与监管机构联系查明原因并更正。根据电子备份台账定期结息，在结息日后一个工作日内将结息信息与明细报送监管机构，以便查验入户。

（十六）商业银行遵守监管账户有关数据信息保密规定，共同维护开发企业、购房人的合法权益。

五、监管协议签订

（十七）房地产开发企业在办理商品房预（销）售手续前，应与监管机构、商业银行签订《监管协议》。

（十八）房地产开发企业签订《监管协议》时应提交以下资料：

1.商品房预售资金监管账户开户证明（开发企业）；

2.商品房预售资金监管项目概况表（并提供电子版）；

3.商品房预售资金监管项目开发企业概况表（并提供电子版）；

4.规划总平面图（经规划部门盖章的复印件）；

5.商品房预算面积证明；

6.中标通知书（含工程项目投标报价汇总表）或合同备案表；

7.商品房预售资金监管业务相关人员联系表（并提供电子版）。

（十九）监管协议签订后，监管项目的专用账户在商品房预售期间不得变更。

六、重点监管资金标准确定

（二十）重点监管资金主要包括房屋建筑、安装工程费用、设备安装、小区基础设施建设费用及公共配套设施建设费等（精装修房屋包括装修费用）。重点监管资金设定标准为上述费用的120%。

（二十一）工程造价标准依据市建设工程造价管理部门发布的工程造价综合确定，房屋类别分别为别墅、排屋、多层、小高层、高层。配套费用依据物价部门发布的相关费用标准综合确定。

（二十二）重点监管资金标准根据房地产市场项目建设成本情况适时调整、公布。

七、重点监管资金拨付

（二十三）重点监管资金严格按照工程进度和合同支付条款进行审批拨付，不符合规定的，不予拨付。

（二十四）重点监管资金拨付的工程进度要求：

1.单位工程建成层数达到规划设计总层数一半，使用资金额度不超过重点监管资金的30%；

2.单位工程主体结构封顶，累计使用资金额度不超过重点监管资金的60%；

3.单位工程竣工验收，累计使用资金额度不超过重点监管资金的80%；

4.监管项目办理商品房初始登记，累计使用资金额度不超过重点监管资金的95%；

5.　监管项目终止资金监管后，监管账户剩余资金可一次性划转至开发企业。

（二十五）房地产开发企业在项目实施预售资金监管前已支付工程款项，且项目工程进度均达到节点要求，可以按照标准申请拨付使用。

（二十六）房地产开发企业在销售过程中发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提交相关证明材料和购房人的银行账户账号，经监管机构审定后，相关款项以转账方式退还购房人。

八、特殊监管资金拨付

（二十七）特殊监管资金是指当重点监管资金未达到设定额度时，可以与重点监管资金同期支出的，专项支付开发企业贷款本息、税金、备用金的资金。

贷款本息应按照监管项目占项目总贷款额的比例和监管项目的房屋销售额审批拨付。

备用金依据企业信用等级、缴存额、账户余额等因素审批拨付。

九、一般监管资金拨付

（二十八）一般监管资金是指超过重点监管资金额度以外的资金。一般监管资金由房地产开发企业通过监管系统随时申请使用，但应当优先用于监管项目建设。

十、预售资金差别化管理

（二十九）根据市住房保障和房产管理部门公布的房地产开发企业信用考评等级等情况，监管机构可对监管项目实行差别化管理。

十一、不明款项处理

（三十）购房人通过电汇、网上银行转账等方式缴存购房款，或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，由房地产开发企业及时对帐、调整。

（三十一）预售资金错误划入监管账户,房地产开发企业申请办理冲正手续，提交以下资料：

1.冲正申请表；

2.商业银行出具的证明文件；

3.单位申请及经办人身份证、委托书。

（三十二）监管机构受理开发企业冲正申请，审核通过后向房地产开发企业出具《冲正通知书》。房地产开发企业持《冲正通知书》到银行办理冲正手续。

十二、监管协议的终止

（三十三）监管项目初始登记办结且缴纳质保金后，房地产开发企业即可申请终止项目预售资金监管。

（三十四）房地产开发企业申请终止预售资金监管，提交以下资料：

1.商品房初始登记办结证明；

2.商品房质量保证金缴交凭证。

（三十五）监管机构受理终止资金监管申请后3个工作日内完成审核。房地产开发企业在审核通过后与监管机构签订《预售资金监管终止协议书》，并到开设监管账户的商业银行办理撤销监管账户手续。

十三、附则

（三十六）市住房保障和房产管理部门会同中国人民银行连云港市中心支行、中国银行业监督管理委员会连云港监管分局定期对商品房预售资金监管的商业银行进行监督检查，并将检查结果公开。

（三十七）房地产开发企业未将商品房预售资金全部存入监管账户，未按规定将预售资金用于工程建设，未按监管机构要求整改的，监管机构应及时报告市住房保障和房产管理部门，市住房保障和房产管理部门核实后可以依法暂停其项目预售并向社会公示。

（三十八）本《实施细则》由市住房保障和房产管理部门负责解释。

（三十九）本《实施细则》自发文之日起施行。2015年3月1日起施行的《连云港市市区商品房预售资金监管实施细则》同时废止。之前已签订三方协议且尚未解除的，按本《实施细则》执行。

各县、赣榆区(过渡阶段)可以参照执行。